Aluguel de imóveis e Reforma Tributária: quem realmente será afetado pelas novas regras do IBS e da CBS

A Reforma Tributária do consumo começou a sair do papel em 2026 e, com ela, surgiram muitas dúvidas entre pessoas físicas que recebem rendimentos com aluguel de imóveis.

Nas últimas semanas, circularam nas redes sociais afirmações como "todo proprietário terá que abrir empresa", "quem aluga imóvel vai pagar IBS e CBS a partir de agora" ou "todos terão que emitir nota fiscal do aluguel". Mas será que é isso mesmo?

A resposta é: não automaticamente. A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamentou a Reforma Tributária, estabeleceu critérios específicos para definir quando a pessoa física que aluga imóveis passa a ser considerada contribuinte dos novos tributos.

Neste artigo, explicamos quem poderá ser afetado, quais são os critérios previstos na lei, o que muda em relação à nota fiscal e quais informações divulgadas nas redes sociais não correspondem à realidade.

 

O que mudou com a Reforma Tributária?

A Emenda Constitucional nº 132/2023 criou dois novos tributos sobre o consumo: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), compartilhado entre Estados e Municípios. A CBS substituirá o PIS e a Cofins, enquanto o IBS substituirá gradualmente o ICMS e o ISS. O IPI também sofrerá alterações relevantes durante a transição, com redução de suas alíquotas para a maior parte dos produtos.

A LC nº 214/2025 incluiu expressamente as operações com bens imóveis — entre elas a locação, a cessão onerosa e o arrendamento — no campo de incidência do IBS e da CBS.

Isso não significa, porém, que todo aluguel passará a ser tributado. Para as pessoas físicas, a lei criou regras próprias de enquadramento.

 

Quem aluga imóvel como pessoa física será contribuinte do IBS e da CBS?

Em regra, não.

De acordo com o art. 251 da LC nº 214/2025, a pessoa física somente será considerada contribuinte do IBS e da CBS nas operações de locação quando, no ano-calendário anterior, preencher dois requisitos ao mesmo tempo:

➡️ possuir mais de 3 (três) imóveis distintos locados, cedidos ou arrendados; e

➡️ ter receita total com essas operações superior a R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior, valor sujeito à atualização mensal pelo IPCA, nos termos da legislação.

Os critérios são cumulativos. Assim, quem possui, por exemplo, quatro imóveis alugados, mas recebe R$ 150 mil por ano, não é contribuinte. Da mesma forma, quem tem dois imóveis com receita anual de R$ 300 mil também não se enquadra por esse critério.

A lei também prevê uma regra para o próprio ano-calendário: a pessoa física passa a ser considerada contribuinte quando a receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento exceder em 20% o limite legal — o que, considerado o valor original de R$ 240 mil, corresponde a R$ 288.000,00 —, observada também a quantidade de imóveis distintos prevista na lei. Como o limite é atualizado mensalmente pelo IPCA, esse valor deve ser apurado de acordo com o limite atualizado no período.

Na prática, o proprietário que não preenche esses requisitos não é enquadrado como contribuinte do IBS e da CBS nas operações de locação.

 

Será obrigatório emitir nota fiscal do aluguel?

Não para todos os proprietários.

No âmbito das novas obrigações fiscais do IBS e da CBS, a emissão do documento fiscal alcança os contribuintes sujeitos a essas regras, que deverão observar as regras de emissão dos documentos fiscais eletrônicos aplicáveis às operações de locação de bens imóveis, inclusive a NFS-e no padrão nacional, conforme a regulamentação.

O cronograma dessas obrigações sofreu alterações ao longo de 2026. Inicialmente, muito se divulgou que as novas obrigações começariam em agosto de 2026. Depois, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 estabeleceu 1º de dezembro de 2026 como marco para a utilização da NFS-e nas locações em geral.

No entanto, posteriormente, a obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais pelas pessoas físicas contribuintes do IBS e da CBS foi prorrogada para 1º de janeiro de 2027 (Decreto nº 13.075/2026, no âmbito da CBS, com prorrogação equivalente no âmbito do IBS).

Assim, para o locador pessoa física, o marco atualmente relevante é 1º de janeiro de 2027.

 

A pessoa física será obrigada a abrir empresa?

Não.

Essa é uma das informações que mais tem circulado nas redes sociais.. A legislação não obriga o proprietário a constituir empresa, holding ou pessoa jurídica para continuar alugando seus imóveis.

A pessoa física que se enquadrar como contribuinte do IBS e da CBS estará sujeita a obrigações cadastrais próprias, como a inscrição no CNPJ. Essa inscrição, contudo, não transforma a pessoa física em pessoa jurídica: trata-se de identificação cadastral para fins tributários.

Além disso, a obrigatoriedade dessa inscrição para as pessoas físicas contribuintes, que inicialmente estava prevista para 2026, foi prorrogada para 1º de janeiro de 2027.

Ou seja, o proprietário continua sendo pessoa física. A inscrição no CNPJ, por si só, não altera essa natureza jurídica nem transforma os rendimentos da locação em rendimentos de pessoa jurídica.

A constituição de uma holding patrimonial pode ser utilizada como estratégia de planejamento em determinadas situações, mas não constitui exigência da Reforma Tributária. A eventual utilização de pessoa jurídica deve ser analisada de acordo com o patrimônio, a atividade, o regime tributário e os objetivos do proprietário.

 

Os novos tributos já estão sendo cobrados de todos os proprietários?

Não.

O ano de 2026 foi estabelecido como período de teste, com alíquotas de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. O contribuinte que cumprir as obrigações acessórias previstas para o período fica dispensado do recolhimento desses valores.

Em linhas gerais, a partir de 2027, a CBS passa à sua sistemática regular, enquanto o IBS também começa a ser cobrado em alíquota reduzida (0,1% em 2027 e 2028). Entre 2029 e 2032 ocorrerá a transição gradual do ICMS e do ISS para o IBS, com vigência integral do novo modelo a partir de 2033.

Além disso, mesmo para quem for contribuinte, a lei prevê benefícios específicos para a locação, como a redução de 70% das alíquotas nas operações de locação de imóveis e, na locação residencial, um redutor social de R$ 600,00 por mês, por imóvel residencial, sujeito à atualização mensal pelo IPCA, que pode ser deduzido da base de cálculo.

Portanto, não é verdade que todos os proprietários passarão a pagar IBS e CBS imediatamente.

 

O que o proprietário de imóveis deve fazer agora?

O primeiro passo é verificar se está ou não enquadrado nos critérios da lei, considerando a quantidade de imóveis locados e a receita obtida com os aluguéis no ano anterior e no ano em curso.

Para quem se aproxima dos limites, é recomendável organizar os contratos, acompanhar mensalmente a receita e se preparar para o cadastro e a emissão dos documentos fiscais, cuja obrigatoriedade para pessoas físicas foi prorrogada para 1º de janeiro de 2027.

Também é importante revisar os contratos de locação, especialmente os de longo prazo, para avaliar como eventuais custos tributários serão tratados entre locador e locatário.

 

Conclusão

A Reforma Tributária trouxe novas regras para as operações imobiliárias, mas a legislação não enquadra automaticamente toda pessoa física que recebe aluguel como contribuinte do IBS e da CBS.

Pela LC nº 214/2025, a pessoa física pode ser considerada contribuinte do IBS e da CBS na locação quando, no ano-calendário anterior, possui mais de três imóveis distintos e receita superior ao limite legal de R$ 240 mil (atualizado mensalmente pelo IPCA), ou quando, no próprio ano, a receita excede em 20% esse limite, observada a quantidade de imóveis prevista na lei. Para essas pessoas, as obrigações de inscrição no CNPJ e de emissão de documentos fiscais foram prorrogadas para 1º de janeiro de 2027.

Não há obrigação de abrir empresa, e não há cobrança imediata dos novos tributos para todos os locadores. Informações alarmistas podem levar a decisões precipitadas, como a constituição desnecessária de pessoas jurídicas.

Se você possui imóveis alugados e tem dúvidas sobre o seu enquadramento ou sobre os impactos da Reforma Tributária nos seus contratos, buscar orientação jurídica especializada é a melhor forma de agir com segurança.

 

Autora:

Júlia Adamy Zanini Silva
Advogada – OAB/RS 138.214

Formada em Direito pela Universidade Franciscana (UFN) e especialista em processo civil previdenciário pela ESMAFE/PR