CONTRATOS DE LOCAÇÃO E SUAS GARANTIAS

Um dos institutos jurídicos mais comuns e mais inseridos na nossa rotina são os contratos de locação de bens imóveis.

Sejam eles residenciais ou comerciais, tratam-se de instrumentos fundamentais na atribuição de garantias e segurança para ambas as partes envolvidas no negócio, de modo a representar não só os deveres, mas os direitos de locadores e locatários. 

Por mais que locações possam ser celebradas de maneira verbal, não há como comparar a segurança atribuída ao negócio quando as cláusulas e disposições que regem a relação encontram-se dispostas de forma expressa em um documento.

É justamente no contrato de locação que as partes devem dispor acerca dos prazos de vigência, hipóteses de rescisão, valores envolvidos, prazos para pagamento, dentre outros pontos.

Um dos pontos a chamar a atenção, neste sentido, diz respeito às garantias com objetivo de assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino no decorrer do tempo de locação.

É a Lei 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos e o artigo 37 prevê as modalidades de garantias que podem ser exigidas pelo locador no ato de celebração do contrato:

1) Caução;

2) Fiança;

3) Seguro Fiança; e

4) Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento.

É importante destacar que a mesma lei determina que as garantias locatícias não podem ser cumuladas, isto é, não é permitido que sejam estabelecidas diversas formas de garantias para um único contrato de locação vigente.

Desta forma, imperativo que as partes, antes da formalização do negócio, venham a convergir para a utilização do melhor tipo de garantia com vias a atender os seus interesses.

Mas afinal, como funciona cada modalidade de garantia?

A caução pode ser prestada em dinheiro, bens móveis ou imóveis. É praxe, contudo, que tal modalidade de garantia seja exigida em dinheiro, em valor a ser previamente estipulado entre os negociantes. Ex. O valor de um ou mais aluguéis.

Já a fiança se dá de uma forma distinta, sendo, até hoje, a mais usual entre as garantias utilizadas, na qual um terceiro garante, com lastro em seu patrimônio pessoal, o cumprimento das obrigações do inquilino. Nessa modalidade, a garantia está limitada ao patrimônio do fiador.

No que tange ao Seguro Fiança, importante consignar que se trata de modalidade que vem ganhando muita força no mercado nos últimos anos, sobretudo, por sua praticidade e facilidade na contratação. Nesta hipótese, o inquilino deverá contratar uma seguradora para garantir suas obrigações no contrato de locação, tornando-se a mesma obrigada solidária ao cumprimento do contrato, respeitados os limites da apólice.

Por último, a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento é a mais sofisticada das garantias e, talvez, a mais burocrática e desconhecida das modalidades de garantia. Nestes casos, havendo inadimplemento, o locador poderá exigir a transferência do fundo de investimentos a seu favor, de modo a alterar sua titularidade.

Importa destacar que as garantias podem ser alteradas a qualquer momento, desde que as partes o façam em comum acordo, de maneira formal através de aditivos contratuais e livre de quaisquer vícios que possam afastar a validade do acerto.

Desta forma, compete esclarecer que inexiste modalidade de garantia mais eficaz ou mais importante que a outra, cabendo às partes a sua escolha e melhor administração, de modo a contemplar da melhor maneira possível os seus interesses.

Em caso de dúvidas, não deixe de procurar o profissional de sua confiança.