A corretagem imobiliária e a segurança jurídica: entenda seus direitos e deveres em negociações imobiliárias

Em um mercado dinâmico como o imobiliário, a atuação do profissional é fundamental para o sucesso de uma transação. A mediação na compra, venda ou locação de imóveis exige não apenas expertise de mercado, mas também um profundo conhecimento das responsabilidades e direitos que regem essa atividade. Para garantir sua segurança jurídica e a satisfação do cliente, é crucial entender as nuances legais que envolvem a corretagem.

Este artigo é um guia prático, abordando os principais pontos da legislação brasileira sobre o tema, com foco nas disposições do Código Civil e na jurisprudência aplicável.

O contrato de corretagem e a remuneração: a comissão é devida?

O contrato de corretagem está previsto nos artigos 722 e seguintes do Código Civil. Ele formaliza a relação entre o corretor e o cliente, estipulando que o corretor se obriga a obter, para um terceiro, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

O ponto mais sensível é a remuneração, conhecida como comissão. A lei é clara: a comissão é devida ao corretor se ele conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, se o negócio for concluído graças aos seus esforços.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a comissão é devida quando o corretor promove a aproximação útil entre as partes, resultando na concretização do negócio. O simples arrependimento posterior das partes não afasta o direito à remuneração.

Em termos práticos, concretizado o negócio e sendo o mesmo desfeito futuramente por vontade de um ou de ambos os contratantes, a comissão permanecerá devida ao profissional responsável pela intermediação.

As responsabilidades do corretor e o dever de informar

O corretor de imóveis não é apenas um mediador, mas um consultor. O Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução-COFECI nº 326/92) e o Código Civil impõem ao corretor deveres de diligência e prudência.

Esses deveres se traduzem em algumas responsabilidades cruciais:

• Dever de informação: O corretor deve informar o cliente sobre os riscos do negócio, a situação jurídica do imóvel (matrícula atualizada, ônus, dívidas, etc.), as condições de financiamento e todas as demais informações relevantes. A omissão de dados essenciais pode levar à responsabilização civil.

• Verificação da documentação: É dever do corretor analisar a documentação do imóvel e das partes (vendedor, comprador, locatário, etc.) para identificar eventuais impedimentos. A negligência nesse ponto pode acarretar a nulidade do negócio.

• Transparência na negociação: O corretor deve agir com transparência e lealdade, representando fielmente os interesses de seus clientes.

Negócios com exclusividade ou sem exclusividade: o que muda?

A cláusula de exclusividade é uma ferramenta de segurança jurídica para o corretor. Quando o cliente concede a exclusividade da venda ou locação a um único profissional, a comissão será devida a ele, mesmo que o negócio seja fechado diretamente pelo proprietário.

O art. 726 do Código Civil prevê que "Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.” No entanto, a exclusividade deve ser formalizada em contrato e ter um prazo definido.

A ausência de exclusividade permite que o proprietário negocie com outros corretores, mas exige que a comissão seja paga ao profissional que, de fato, realizou a aproximação útil.

A importância do contrato escrito

A corretagem, muitas vezes, inicia-se de forma verbal, mas a formalização é a melhor forma de proteger os direitos de ambas as partes.

Um contrato de corretagem escrito deve conter:

• A qualificação completa das partes;

• A descrição do imóvel;

• O preço e as condições do negócio;

• O percentual da comissão e a forma de pagamento;

• As responsabilidades do corretor e do cliente;

• A existência ou não de cláusula de exclusividade.

O contrato garante a segurança e evita disputas futuras. Ele serve como prova da atuação do corretor e da aproximação útil.

A corretagem imobiliária é uma atividade nobre e de grande responsabilidade. Estar bem assessorado juridicamente, atuar com transparência e formalizar de maneira correta os negócios são a chave para o sucesso e para a construção de uma carreira sólida e segura.

Lembre-se: sua atuação vai além de mostrar um imóvel; ela é a garantia de um negócio justo e seguro para todos os envolvidos.